Ações Locatícias

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Conceito

Trata-se de ações derivadas da locação do imóvel urbano regidas pela Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245/91. Esta lei se aplica especificamente à locação do imóvel urbano, não se referindo à locação de bens móveis e nem à locação de imóveis rurais.

Aspectos gerais da Lei do Inquilinato

  • o foro competente, em princípio, será aquele da situação do imóvel locado; mas as partes podem eleger pelo princípio da autonomia da vontade, outro foro;
  • todas as ações locatícias terão como valor da causa uma anuidade, bastará que se proceda à multiplicação do valor do aluguel vigente, no momento do ajuizamento da ação, por doze, não estando inclusos os encargos, exclusivamente o aluguel, e é sobre o valor calculado ao ano que incidirão os emolumentos, como as taxas judiciárias, custas;
  • em todas as ações locatícias, os recursos serão recebidos tão somente no efeito devolutivo.

Espécies

Ações de despejo (arts. 59 a 66, Lei n. 8.245/91)

  • é a única competente para que o locador recupere o imóvel locado;
  • o pedido é o de rescisão de dissolução do contrato. É uma ação, portanto, de natureza eminentemente pessoal e não possessória;
  • polo passivo da ação de despejo, figurará o locatário ou o sublocatário ou quem venha sub-rogar-se em seus direitos;
  • segue o rito ordinário;
  • permite medidas liminares sem a oitiva da outra parte;
  • tem caráter mandamental, pois dispensa a fase final exasperante da liquidação da sentença;
  • pode ser utilizada por: falta de pagamento; infração contratual; pedido para uso próprio; não conservação do imóvel; danos ao imóvel em detrimento do patrimônio do locador; realizar obras que aumentem a sua capacidade ou obras determinadas pela autoridade pública e que sejam urgentes (arts. 47 e 59, Lei n. 8.245/91);
  • permite o despejo por denúncia vazia.

Ação consignatória de aluguéis e acessórios na locação (art. 67, Lei n. 8.245/91)

  • é o remédio legal que tem o locatário para evitar a mora e o risco da propositura de uma ação de despejo por falta de pagamento;
  • é uma modalidade de pagamento indireto;
  • segue o rito especial;
  • o locatário é o autor da ação;
  • a lei permite ao réu, que é o locador, além de oferecer contestação, fazer também uma reconvenção.

Ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70, Lei n. 8.245/91)

  • é uma ação de mão dupla, o que significa dizer que, ela tanto pode ser aflorada pelo locador que pretende elevar o aluguel quanto pode ser ajuizada pelo locatário quando entende que o aluguel deve ser reduzido;
  • só pode ser proposta a cada 3 anos;
  • segue o rito sumário qualquer que seja o valor da demanda;
  • a contestação do réu será oferecida na audiência, inclusive as provas que julgar conveniente;
  • tem por peculiaridade a fixação de aluguel provisório que será fixado pelo juiz, a pedido da parte;
  • o aluguel fixado na sentença começa a vigorar a partir desta, mesmo havendo recurso;
  • a diferença de aluguel, verificada entre o aluguel provisório e o definitivo, poderá ser cobrada ao final da ação;
  • caberá ação de despejo por falta de pagamento, mesmo em se tratando de inadimplemento do aluguel provisório.

Ação renovatória de contrato (arts. 71 a 75, Lei n. 8.245/91)

  • é aquela ação em que o locatário pleiteia em juízo a recondução do contrato por um novo prazo;
  • segue o rito ordinário;
  • é uma ação privativa para as locações não residenciais;
  • uma locação verbal ou uma locação desde logo contratada por tempo indeterminado não autorizará o ajuizamento da ação renovatória;
  • necessário que o tempo do contrato seja de no mínimo 5 anos, sendo admitido que possam ser somados prazos de contratos sucessivos inferiores a 5 anos;
  • necessário que nos últimos 3 anos do contrato, o locatário esteja no pleno exercício de sua atividade;
  • o prazo é decadencial, pois o direito de renovar o contrato é potestativo e é de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato;
  • o autor da ação é o locatário;
  • permite a fixação de um aluguel provisório que só vai começar a vigorar depois que se expirar o prazo do contrato renovado;
  • o aluguel fixado na sentença de mérito na ação renovatória, como na revisional, começa a vigorar imediatamente após a sentença;
  • não sendo renovado o contrato e decretando se o despejo, poder-se-á fazer a execução provisória mediante a prestação de caução.

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