Airbnb Versus Lei de Locações

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O Airbnb é uma plataforma que oferece serviço de locação para hospedagem proporcionando a comunicação entre turistas do mundo inteiro e donos de imóveis.

Chegou ao Brasil em 2012 tornando-se uma fonte complementar de renda para os locadores. Através da mediação feita pelo sítio, seus usuários criam uma conta gratuita com o objetivo de proprietários/locadores anunciarem seus imóveis para hospedagem com locação parcial, como quartos privados ou compartilhados, ou integral como apartamentos aos locadores/turistas. O AirBnB não se envolve diretamente nas negociações, ficando esta apenas entre turistas e donos de imóveis toda a combinação de preços, horários, estadias e afins, há de se observar, no entanto, que atua como intermediário do negócio.

A locação residencial é regulada pela Lei n. 8.245/91, que trata da locação residencial típica por mais de 90 dias, realizada em geral em contratos pelo período de 30 meses (art. 46), e a locação por temporada, pelo período de até 90 dias (art. 48). Nos casos não compreendidos nessas duas modalidades, determina o art. 1º da Lei de Locações que devem ser regulados pelo Código Civil ou por leis específicas. Há aqueles que entendem que as locações originadas do Airbnb se enquadrariam na modalidade de locação por temporada, todavia há posicionamentos divergentes sobre o tema.

Para quem entende que o serviço prestado pelo Airbnb é de simples locação, deve ser aplicada a Lei de Locações, Lei n. 8.245/91 e não como um meio de hospedagem, não se enquadrando no que prevê o art. 23, da Lei n. 11.771/08 que “consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.” Nos casos em que se ficar configurado o serviço de hospedagem haverá deturpação da Lei de Locações podendo a atividade ser considerada irregular.

Sobre o tema o próprio Ministério do Turismo já havia se pronunciado sobre a aplicação da Lei de Locações no caso das locações no Airbnb, não se enquadrando na Lei n. 11.771/08, no entanto, mais recentemente, se posicionou no sentido da necessidade de elaboração de uma lei específica já que a desregulamentação da atividade gera impacto e insegurança na ordem jurídica, econômica e financeira, não oferecendo proteção ao usuário e não se enquadrando na Lei de Locações.

De outro lado, há aqueles que entendem que as locações do Airbnb deve ser regulado pela Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo, não devendo ser praticado em condomínio residencial que não comporta essa modalidade de hospedagem, não podendo ser aplicada ao caso a Lei de Locações tendo em vista que descaracterizaria o próprio fim da norma que é regular as relações residenciais e não locações diárias e por curto períodos, desvirtuando a finalidade dos condomínios residenciais. Afirma-se que a Lei de Locações não permite hospedagem ‘por hora’, ‘dia’, ‘parte do imóvel (cômodos)’, tendo por fim o lucro e o mercado, sendo, portanto atípico, inominado, onde o pactuado entre as partes não levam em consideração os direitos dos condôminos e a responsabilidade civil visando à proteção do patrimônio comum.

Se a finalidade do condomínio visa ao uso residencial, os condôminos não poderão dar destinação diversa às suas unidades. Mesmo se levarmos em consideração o direito de propriedade e de seu exercício livre pelo proprietário esse encontra limitação diante do direito da coletividade, trata-se da supremacia do interesse coletivo frente ao individual. Argumenta-se que as locações do Airbnb altera o cotidiano dos condôminos, expondo o condomínio e os demais condôminos à situações de risco e insegurança. Além disso, viola o disposto em assembleias condominiais. O exercício do direito de propriedade se encontra desta forma, limitado pelo o que determina os arts. 1.277, 1.335 e 1.336, inc. IV, da lei civil.

A destinação do condomínio pode ser alterada em assembleia, mas depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art. 1.351, CC). Sobre o tema, nos tribunais pátrios há decisões afirmando que o condomínio pode, caso conste da convenção, exigir que os condôminos só usem suas unidades para fins residenciais, e sua utilização feita de modo diverso, e no caso de hospedagem sem o aval do condomínio representa uma infração à finalidade de uso do condomínio e ao determinado na lei civil, podendo o infrator ser advertido, multado etc.

Assim, de acordo com esse entendimento, ao qual nos coadunamos, já existem decisões que se posicionam contra esse tipo de locação em condomínios residenciais tendo por argumento de sustentação o desvio de finalidade do prédio, prejudicando a segurança e o sossego da coletividade entendendo que locação por diária é exclusivo de meios de hospedagem, como hotéis e flats.

Veja decisões recentes no mesmo sentido:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER PARA CESSAR ATIVIDADE HOTELEIRA – PEDIDO CONTRAPOSTO CONSUBSTANCIADO NA OBRIGAÇÃO DE NÃO COIBIR LOCAÇÕES POR TEMPORADA – COISA JULGADA – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – NATUREZA EMPRESARIAL DA ATIVIDADE DO APELANTE VEDADA EXPRESSAMENTE EM CONVENÇÃO – INEXISTÊNCIA DE ERROR IN PROCEDENDO – Ação de obrigação de não fazer proposta pelo condomínio apelado com escopo de proibir o recorrente de locar apartamento de sua propriedade, prática vedada pelas normas internas do condomínio. A pretensão do recorrente relativa à locação de sua unidade “por temporada”, já tendo sido anteriormente analisada em outro processo, não pode ser objeto de reexame, tendo em vista que já houve provimento jurisdicional válido a este respeito, tendo transitado em julgado. O apelante repete na demanda em curso aquela mesma pretensão, se utilizando de um mero artifício jurídico, com o deliberado e ilegítimo intuito de ver reapreciada a matéria, vez que seu pedido foi julgado improcedente na ação anterior, justamente por entender o julgador que a atividade realizada pelo réu é empresarial, contrária à convenção e ao regimento interno do condomínio. A toda evidência, o que busca o recorrente é obter permissão para descumprir aquele comando judicial, com a manutenção da atividade de hotelaria, restando configurada a má-fé processual. Desprovimento ao recurso. (TJRJ, Apelação n. 0268889-92.2015.8.19.0001, Des(a). Edson Aguiar de Vasconcelos, Décima Sétima Câmara Cível, Julgamento: 21/09/2016)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites da internet, com a alteração do nome do condomínio para “ART SUÍTES HOME BOA VIAGEM BEACH”. Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias. 2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoa que é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. 3. Presentes os requisitos do art. 273 do CPC/1973 (vigente à época da decisão agravada) autorizadores da concessão de tutela antecipada, quais sejam, a verossimilhança das alegações do condomínio autor/agravado, consubstanciada na demonstração da prática comercial semelhante à hotelaria realizada pela agravante e da existência de vedação na convenção condominial quanto à destinação não residencial aos apartamentos do edifício e à sua utilização nociva aos demais condôminos; bem como o risco de dano irreparável e de difícil reparação, verificado através do perigo à segurança, tranquilidade e bem estar dos demais condôminos do edifício, a exemplo do incidente já relatado nos autos envolvendo hóspedes e porteiro. 4. Recurso a que se nega provimento para manter a decisão interlocutória agravada, ressaltando-se que fica vedada a locação por temporada do imóvel da agravante nos moldes atualmente praticados (aluguel de cômodos separados no apartamento para pessoas estranhas ao condomínio, por curto período, em alta rotatividade), seja ela proveniente de publicidade veiculada em sites da internet ou qualquer outro meio. (TJPE, AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2016)

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