Medida Provisória que Regulamenta o Distrato em Contratos Imobiliários: Perda Para o Consumidor

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A crise que assola o país nos últimos meses tem causado grandes perdas no setor imobiliário. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontam que, de cada 100 imóveis vendidos, 40 foram devolvidos dos últimos 12 meses terminados em junho.

Diante da ausência de uma legislação específica que trate dos distratos, a matéria vem gerando longas disputas judiciais entre compradores e construtoras.

Em 2016, com o objetivo de clarificar os direitos e deveres de consumidores e empresas e evitar lides judiciais, foi assinado um acordo no Rio de Janeiro entre representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procon’s e da Justiça, o acordo que não tinha força de Lei, embasou a proposta de medida provisória que visa regulamentar o distrato.

A regra que vigora até então relativa ao distrato – também chamado de rescisão de contrato de promessa de compra e venda -, prevê que este pode ser requerido até o momento imediatamente anterior à entrega do imóvel e assinatura do financiamento e por motivos diversos.

Caso entrega do imóvel esteja no prazo correto e a desistência seja única e exclusivamente por vontade do comprador, o construtor, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), poderá reter até 25% do valor já pago.

Essa devolução deverá se dar de forma imediata, em única parcela corrigida. Ainda de acordo com a Súmula n. 543, do STJ, no caso de a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel estiver submetido à legislação consumerista, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, e em sua integralidade, se esta se der por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Resta mencionar que de acordo com disposição do art. 53 do CDC, “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Na hipótese de atraso da entrega da obra, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que o comprador tem pleno direito de solicitar a rescisão contratual, devendo receber 100% dos valores pagos à construtora, bem como multa pelo descumprimento contratual, com os valores atualizados.

O texto da Medida Provisória proposta pelo governo causou grande discussão entre os juristas já que prevê que as empresas poderão reter uma parte do que foi pago pelo cliente a depender da quantidade de meses em que ele ficou sem pagar as parcelas.

A incorporadora, dessa forma, poderá ficar com 50% dos valores pagos pelo consumidor que estiver inadimplente por mais de seis prestações mensais e 30% nos casos em que os atrasos forem de três até seis prestações mensais.

Nos dois casos, a empresa terá de comprovar que o cliente foi notificado a pagar a dívida e teve prazo de dez dias para quitá-la.

O valor retido não pode ultrapassar 10% do valor do imóvel.

No caso de distrato por iniciativa do comprador, ainda que esteja com as prestações em dia, a previsão é de que a retenção será de 50% dos valores pagos pelo cliente, limitado também a 10% do valor do contrato.

Ponto que ainda não está pacífico sendo objeto de discussão, diz respeito ao prazo que as empresas terão para devolver o que foi pago em caso de distrato, descontada a multa, se 90 ou 30 dias, e a multa que terão de pagar se não entregarem os imóveis dentro do prazo, se 0,5% ou 0,25% do valor do imóvel ou do que foi pago pelo consumidor.

A regra geral de multa para os distratos permitirá exceções para os imóveis enquadrados em programas de habitação de interesse social, como o Minha Casa Minha Vida. A incorporadora poderá reter até 30% do que foi pago pelo cliente, limitado a 5% do valor do imóvel desse tipo de empreendimento.
Além da retenção de parte do que foi pago pelo consumidor, em todos os casos, as empresas também poderão ficar com os custos da corretagem, de até 6% do valor do imóvel.

De acordo com juristas essa proposta se mostra desequilibrada, já que prejudica o consumidor e favorece as empresas, pois permite que construtoras e incorporadoras retenham até 16% do valor do imóvel – juntando o limite de 10% das prestações que foram pagas mais o custo da corretagem-, impondo ao comprador uma perda maior do capital investido, se mostrando abusiva. Menciona-se ainda que no caso das unidades comerciais, o percentual chegaria a 18%, e nas habitações para baixa renda, deve estar limitado a 12%.

A medida provisória prevê ainda duas hipóteses em que o consumidor não precisará pagar multa: a) se achar um comprador substituto; ou, b)se desistir da compra, num prazo de até sete dias corridos, depois de ter assinado o contrato em um estande de venda fora da incorporadora.

Além da abusividade de tais previsões, já apontadas, em detrimento do consumidor, afrontando o princípio da vulnerabilidade e da revisão de cláusulas contratuais, outro ponto levantado sobre a resolução do contrato imobiliário diz respeito à identificação do consumidor, evitando seu nivelamento por baixo, sendo necessário distinguir o consumidor-investidor que desiste por representar um mau negócio, daquele consumidor que é o destinatário final e que está tentando ter preservado o seu direito à moradia.

 

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