A MP n. 759/2016 e o Direito Real de Laje

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Ao fim do ano de 2016, foi editada a Medida Provisória n. 759 dispondo acerca da regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências.

De forma mais específica, a referida norma alterou o rol do art. 1.225, do Código Civil, inserido o inciso XIII que trata do direito real de laje. E ainda inseriu no Livro III do Direito das Coisas, o Título XI, Capítulo Único, que em seu art. 1.510-A traz em seu caput a definição do instituto que “consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”

Tal direito real somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos. Contemplando o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original. Seu titular responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

A novidade legislativa já está suscitando discussões, tendo em vista que há doutrinadores que entendem que não se trata de um direito real novo, nem mesmo que topograficamente este perfaz um direito real, mas sim integrando o direito de superfície, e que já estava previsto na legislação pátria desde o ano de 2001, denominado como direito de superfície por sobrelevação, cuja definição está prevista no Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/01, dispondo que:

  • Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. § 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

Sobre a superfície por sobrelevação ainda há de ser mencionado Enunciado n. 568, da VI Jornada de Direito Civil, que informa que “o direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística”.

Trata-se, assim, de uma figura já abarcada pelo tipo do direito de superfície e já utilizada. Bem como o termo utilizado “direito de laje” já há muito é popularmente conhecido e utilizado.

Pode-se sintetizar desta forma as críticas acerca da recente alteração: a positivação de um direito real novo cujo objeto já estava inserido em um direito real preexistente; o abandono de uma expressão consagrada e precisa por outra de uso informal; o problema topológico de se estabelecer a abertura de matrícula e a dispensa de atribuição de fração ideal apenas para a superfície por sobrelevação ou direito de laje, quando as regras deveriam se aplicar a todo e qualquer direito de superfície.

Apesar das questões levantadas, convém ressaltar, todavia, dois pontos positivos acerca da sua inclusão, que dizem respeito ao disposto nos §§ 5º e 6º do art. 1.510-A, do CC, que respectivamente, prevê: a abertura de matrícula registral autônoma e a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício.

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