Necessidade de Intimação Pessoal do Devedor para Oportunizar a Purgação de Mora

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Mora ou atraso é o inadimplemento relativo da obrigação, a qual sempre pode ser cumprida por quem se encontra inadimplente.

No entanto, esse inadimplemento relativo pode se tornar absoluto, por causa superveniente. A mora pode ser do credor (accipiendi ou creditoris) ou do devedor (solvendi ou debitoris).

Ainda, pode ser ex re, quando a obrigação tiver de ser cumprida em termo certo, hipótese em que se consuma independentemente de notificação do devedor; ou ex persona, em que não há data fixada para o cumprimento da obrigação, fazendo-se necessária a notificação do devedor para constituí-lo em mora.

No que concerne à purgação da mora esta se constitui como o meio para se neutralizar os seus efeitos, seja em caso de oferta de prestação (mora solvendi) ou em caso de aceitação (mora accipiendi).  De acordo com o disposto no art. 401 da lei civil, purga-se a mora nas seguintes hipóteses: por parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta; ou, por parte do credor, oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a mesma data.

Entende-se a alienação fiduciária em garantia como um direito real de garantia sobre coisa própria, com previsão no Código Civil, em seus arts. 1.361 a 1.368-A, cujas disposições referem-se à propriedade fiduciária de bens móveis infungíveis, em geral. O Decreto-lei n. 911/1969 trata especificamente da alienação fiduciária em garantia sobre bens móveis, no que tange aos imóveis, esta se encontra disciplinada na Lei n. 9.514/1997. Importa ressaltar que apenas será aplicado os comandos da lei civil naquilo não for incompatível com a legislação especial.

A alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis é conceituada no art. 22, da Lei n. 9.514/1997, dispondo que trata-se de negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:  bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;  o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; e, a propriedade superficiária.

A propriedade fiduciária será constituída mediante registro do contrato que o institui no Registro de Imóveis competente. Realizado o pagamento integral da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel e no prazo de 30 dias, contados da data de liquidação da dívida, será fornecido pelo fiduciário termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, no valor de meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor contratual. Apresentado o termo de quitação ao Registro de Imóveis, será efetuado o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

No entanto, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. O fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação e esta será feita pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Encontrando-se em local incerto ou não sabido o devedor fiduciante, ou seu representante legal ou procurador, o oficial certificará o fato e promoverá a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Caso purgada a mora no Registro de Imóveis, volta a valer o contrato de alienação fiduciária com todos os seus efeitos jurídicos e o oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes, entregará ao credor fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas das despesas de cobrança e intimação.

Sobre a intimação pessoal do devedor para oportunizar a purgação da mora, o Superior Tribunal de Justiça, em recente decisão, entendeu que:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL E NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA OPORTUNIZAR A PURGAÇÃO DE MORA. Em alienação fiduciária de bem imóvel (Lei n. 9.514/1997), é nula a intimação do devedor para oportunizar a purgação de mora realizada por meio de carta com aviso de recebimento quando esta for recebida por pessoa desconhecida e alheia à relação jurídica. Inicialmente, salienta-se o previsto no art. 26 da Lei n. 9.514/1997: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (…) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.” Como se vê, o referido artigo é claro: a intimação do devedor deve ser pessoal.

O dispositivo esclarece, ainda, que essa intimação pessoal pode ser realizada de três maneiras:

  • a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis;
  • b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou
  • c) pelo correio, com aviso de recebimento.

Nesse contexto, verifica-se que o fato de a Lei n. 9.514/1997 ter atribuído ao credor a escolha da forma pela qual o devedor será constituído em mora não exclui a exigência de que a intimação seja pessoal.

De fato, a necessidade de intimação pessoal decorre da previsão constitucional da propriedade como direito fundamental (art. 5º, XXII, da CF), o que torna justificável a exigência de um tratamento rigoroso ao procedimento que visa desapossar alguém (devedor) desse direito essencial. Ressalta-se, inclusive, a existência de entendimento doutrinário no sentido de que a intimação deve, em regra, ser realizada nas duas primeiras modalidades deferidas pela lei e apenas excepcionalmente pelo correio, meio pelo qual, no entender dessa vertente doutrinária, reveste-se de menor segurança. Além disso, convém atentar para a jurisprudência do STJ que considera indispensável a intimação pessoal da parte da data designada para os leilões do imóvel em processo de execução (REsp 1.447.687-DF, Terceira Turma, DJe 8/9/2014; REsp 1.115.687-SP, Terceira Turma, DJe 2/2/2011; REsp 1.088.922-CE, Primeira Turma, DJe 4/6/2009).

Ora, se a intimação para a data dos leilões, que é ato posterior, deve ser pessoal, com muito mais razão ser exigida a intimação pessoal no início do procedimento, quando há a oportunidade de purgação da mora e a consequente possibilidade de manutenção do contrato. REsp 1.531.144-PB, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016. (Inf. n. 580)

Decorridos o prazo de quinze dias sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. Por fim, o devedor fiduciante pode, com a anuência do credor fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

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