Usucapião Extrajudicial

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O Novo Código de Processo Civil prestigiou a atividade notarial e registral em inúmeros artigos, valorizando a ata notarial (art. 384), o reconhecimento de firmas (art. 411), o protesto extrajudicial (art. 517), o inventário, divórcio e dissolução de união estável por escritura pública (arts. 610 e 733), assim como trazendo ao ordenamento jurídico figuras como a homologação do penhor legal por escritura pública (art. 703) e a usucapião extrajudicial.

A usucapião extrajudicial, forma de aquisição da propriedade, está prevista no artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, que acrescentou o artigo 216-A à Lei Federal n° 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), cujo caput dispõe:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Três informações relevantes podem ser extraídas do caput:

1-) A via extrajudicial é uma possibilidade, não uma obrigação, pois as partes podem escolher a via jurisdicional. Por certo, a alternativa extrajudicial seria vantajosa, diante da rapidez do procedimento, sem perder de vista a segurança jurídica, marca da atividade notarial e registral.

2-) O procedimento ocorrerá no cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver localizado o imóvel usucapiendo. Além da definição da competência territorial, elege-se o oficial de registro de imóveis como presidente do procedimento, aquele que dará a palavra final quanto à possiblidade da usucapião extrajudicial efetivamente garantir a propriedade imóvel àquele que a pleiteia.

3-) O ponto de partida da usucapião extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis ocorrerá por requerimento do interessado, o qual deverá se fazer representar por advogado, profissional que certamente será figura ativa ao longo do procedimento.

O requerimento do interessado deverá ser instruído com todos os documentos elencados nos incisos I a IV, do artigo 216-A, destacando-se o inciso I:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

A ata notarial, potente meio de prova, minimamente atestará o tempo de posse do requerente e seus antecessores, mas não é limitada a tal conteúdo. Alias, recomenda-se a lavratura de uma ata notarial completa, se possível com todos os elementos previstos nos incisos do artigo 216-A, de forma que, essa ata notarial completa, seria o único documento apresentado ao oficial de registro de imóveis competente, engrandecendo a atividade notarial.

O principal entrave a uma maior utilização do instituto “usucapião extrajudicial” é o parágrafo 2°, do artigo 216-A:

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

Todos os titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo, além dos confinantes, devem expressamente anuir com a usucapião extrajudicial. Não o fazendo, haverá notificação, e o silêncio será interpretado como discordância!

Aos olhos de um ser humano comum, parece muito pouco provável que um proprietário de bem imóvel concorde expressamente com a usucapião de seu patrimônio, o que equivaleria à perda do mesmo. Não parece razoável. Mais: se concorda com a usucapião, por que não aliena diretamente, num procedimento mais simples e menos moroso?

Espera-se que a doutrina e jurisprudência criem flexibilizações ao aparente rigor do parágrafo 2°, autorizando, por exemplo, que o compromissário comprador, munido de instrumento escrito, com firma reconhecida ao menos, possa estar dispensado da improvável anuência do proprietário.

Como todo instituto novo, a usucapião extrajudicial ainda dependerá de alguns ajustes para alcançar a sua plena efetividade, mas acredita-se que a inserção da mesma no ordenamento jurídico pátrio valoriza a atividade notarial e registral, ofertando à sociedade uma alternativa rápida, juridicamente segura e com um excelente custo benefício.

ARTHUR DEL GUÉRCIO NETO – www.blogdodg.com.br

Tabelião de Notas e Protestos em Itaquaquecetuba e Ex-Tabelião de Notas e Protestos em Campos do Jordão; Ex-Interventor e Tabelião Designado de Notas e Protestos e Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais em Cordeirópolis; Especialista em Direito Notarial e Registral; Especialista em Formação de Professores para a Educação Superior Jurídica; 2° Secretário do IEPTB-SP; Conselheiro da ATC-SP; Conselheiro da União Internacional do Notariado Latino-UINL; Palestrante e Professor em diversas instituições, tratando de temas voltados ao Direito Notarial e Registral.

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