25% é o Limite a ser Retido no Caso de Desfazimento do Contrato de Compra e Venda por Iniciativa ou Culpa do Comprador

Resumo: A 3ª Turma do STJ determinou que, na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador, o limite do percentual de retenção é de 25% dos valores pagos pelos consumidores, abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça proveu recurso especial, estabelecendo que, havendo rompimento do contrato de compra e venda por iniciativa ou culpa do adquirente, o limite a ser retido referente às quantias pagas pelo consumidor será no percentual de 25%.

Estando inclusos os valores pagos em virtude da comissão de corretagem.

O caso diz respeito a uma ação coletiva proposta pelo MP de São Paulo contra imobiliárias que determinavam em contrato a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de resolução do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da inadimplência do consumidor.

O pedido de limitação de tais valores foi considerado improcedente nas vias ordinárias por interferir na liberdade dos contratantes.

A jurisprudência do Tribunal da Cidadania entendia que a porcentagem deveria ser fixada considerando as particularidades de cada caso concreto e que esse montante poderia ser fixado entre 10% e 25% (nesse sentido: AgInt no AREsp 1417321/MA, 4ª Turma, DJe 22/08/2019; AgInt no AREsp 1200008/SP, 3ª Turma, DJe 14/06/2019).

No entanto, de acordo com entendimento mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, “o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta”. No Resp n. 1.820.330, de relatoria da Min. Nancy Andrighi, ficou consignado ainda que tal limitação não viola o princípio da liberdade contratual.

Importa ressaltar que este autor sustenta que tal redução poderá ocorrer inclusive nos contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018, – que alterou as Leis n. 4.591/1964, e 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano (Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm>) -, com base no art. 413 da lei civil, que dispõe sobre a redução da cláusula penal: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>).

 

Observe a ementa do julgado do Tribunal da Cidadania:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

  1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.
  2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.
  3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.
  4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.
  5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
  6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.
  7. Recurso especial conhecido e provido.

 

(REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020) (grifos nossos).

Inteiro teor disponível em:

<https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201901700690&dt_publicacao=01/12/2020>.

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Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Diretor da Imobiliária Locare Consultoria. Professor de Direito Civil e Consumidor do CERS, da FGV e da Pós da Cândido Mendes. Autor de Diversas Obras Jurídicas. Doutor em Direito.

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