A Falta de Registro da Alienação Fiduciária Possibilita ao Comprador de Imóvel ter Parte do Pagamento Restituído sem a Realização de Leilão

Resumo: A 3ª Turma do STJ decidiu na rescisão de contrato, quando verificada a falta de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, não estando constituída a garantia, poderá o comprador ter a restituição dos valores pagos, sendo inexigível a realização de leilão.

A propriedade fiduciária é regida por dois tipos de regime jurídico: o do Código Civil, de caráter geral, que dispõe acerca das coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e o de caráter especial, formado por um conjunto de normas extravagantes.

Dentre tal legislação, a Lei n. 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis (Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm).

O seu art. 23 dispõe que para a constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel é necessário o registro do contrato que lhe serve de título no competente Registro de Imóveis, e dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Assim, o registro tem natureza constitutiva e, sem ele, não se formam a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente, sendo irrelevante quem fora o responsável por sua falta.

Com base neste preceito legal, a 3ª Turma do STJ decidiu que, tratando-se de rescisão de contrato, verificada a ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, não estando constituída a garantia, poderá o comprador ter a restituição dos valores pagos, sendo inexigível a realização do procedimento de leilão previsto no art. 27, da Lei n. 9.514/1997.

Observe o julgado sobre o tema:

Direito civil. Recurso especial. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução das quantias pagas. Cláusula de alienação fiduciária em garantia. Ausência de registro. Garantia não constituída. Venda extrajudicial do bem. Desnecessidade.

  1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015.
  2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro.
  3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
  4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.
  5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
  6. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021).

 

Inteiro teor disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201902568553&dt_publicacao=17/02/2021

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Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Doutor em Direito. Autor de Obras Jurídicas. Coordenador do Seufuturo.com Coordenador Pedagógico da Fesudeperj. Coordenador da Pós de Direito Digital da Faculdade CERS.

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