A Imprescindibilidade da Averbação do Contrato de Locação com Cláusula de Vigência no Registro de Imóveis em Caso de Alienação

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O art. 8º da Lei de Locações, n. 8.245/1991 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, disciplina que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, exceto se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

O mesmo direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Trata-se de uma restrição ao direito daquele que adquiriu o imóvel que esteja locado, tendo este que respeitar o contrato de locação, seja ele, residencial ou comercial, quando presentes os requisitos legais como a locação ter contrato por tempo determinado com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Se o imóvel for adquirido através de herança, o herdeiro ou legatário não poderá pleitear o direito disposto no caput do art. 8º em seu favor.

Inexistentes tais requisitos, caberá ao novo proprietário manter ou não a locação, e o contrato poderá ser findado em virtude da alienação. Para tanto, é necessário que seja feita a denúncia ou a notificação diretamente ao locatário, seja ela judicial ou extrajudicial, tendo de ser realizada no prazo decadencial de 90 dias a contar do registro da venda ou do compromisso na matrícula do imóvel. Antes do registro, não poderá ser exercida a denúncia.

Negando-se o locatário a retirar-se do imóvel, caberá ao locador para reavê-lo a ação de despejo (sobre o tema, leia o artigo: Ações Locatícias

Decorrido o prazo decadencial sem que o novo adquirente não tenha exercido a denúncia, entende-se que o proprietário está acorde com o contrato de locação, permanecendo este vigente, com as mesmas disposições contratuais acordadas que precedam a alienação.

O Superior Tribunal de Justiça, em conformidade com a norma vigente, entendeu que a averbação do contrato com cláusula de vigência no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente.

Observe a ementa do julgado:

Compra e venda de imóvel. Prévio contrato de locação. Manutenção pelo adquirente. Cláusula de vigência. Registro de imóveis. Averbação. Imprescindibilidade. A averbação do contrato com cláusula de vigência no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente.

A controvérsia gira em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário. Registre-se que a lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel.

Na hipótese, apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que o adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito menos ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final.

Assim, ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. REsp 1.669.612-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018.

Voto: […] O artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 prevê uma hipótese de exceção ao princípio da relatividade dos contratos, segundo o qual o ajuste somente gera efeitos entre as partes, não obrigando terceiros. Para que a avença possa atingir terceiros, no caso o adquirente do imóvel locado, a lei exige que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência em caso de alienação e que esteja averbado na matrícula do imóvel.

Segundo Silvio de Salvo Venosa, o registro confere uma eficácia real ao vínculo obrigacional:

“[…] Quando o legislador resolve proteger certas relações oriundas de contratos da interferência de terceiros, confere à obrigação uma eficácia real que é alcançada pelo registro (sempre o imobiliário e não o de títulos e documentos). Nessa hipótese, assim como naquela do art. 31, registrado o contrato, terceiros que venham a adquirir o imóvel devem respeitar a obrigação, durante o decurso de prazo […]. De qualquer modo, o registro confere uma eficácia limitada erga omnes que só é possível porque a lei delineia um direito real a um vínculo obrigacional. Por esse registro, autorizado pela lei, contraria-se o princípio da relatividade das convenções, segundo o qual só vincula as partes contratantes. O novo titular do domínio deve respeitar o prazo do contrato de locação, do qual não fez parte. No dizer de Antunes Varela (1977, v. 1:51), as obrigações gozam de eficácia real quando, sem perderem o caráter essencial de direitos a uma prestação, se transmitem, ou são oponíveis a terceiros, que adquiram direito sobre determinada coisa”. (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. Lei nº 8.245, de 18-10-1991. 14ª ed. São Paulo: Atlas, 2015, págs. 70/71 – grifou-se)

Observa-se, ademais, que a cláusula de vigência, ou cláusula de respeito, implica restrição ao direito de propriedade, que se impõe ao adquirente por força do registro.

Confira-se, a propósito, a lição de Maria Helena Diniz, citando Carvalho Santos: “[…] Com o assentamento do contrato, o locatário poderá opô-lo a terceiros, gerando um direito real e obrigando o possível adquirente a respeitá-lo. Essa averbação, que poderá ser requerida a qualquer tempo pelo interessado, desde que o contrato esteja em vigor, emprestará ao direito pessoal os atributos do direito real, dentre eles a oponibilidade erga omnes. Daí as acertadas palavras de Carvalho Santos de que ‘fácil é explicar a razão de ficar o adquirente obrigado a respeitar o contrato de locação, no caso de cláusula expressa nesse sentido, devidamente registrada. É que, tendo sido a locação contratada com tal cláusula, esta vale por uma restrição convencional da propriedade, transmitindo-se com a coisa alugada: nemo plus juris in alium tranferre potest, quam ipse habet. O alienante transferiu a coisa com o encargo que a acompanhava e o adquirente não a pode ter em melhores condições do que tinha o alienante“. (Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 12ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, pág. 95 – grifou-se).

Nesse contexto, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente.” (grifos do original)

Inteiro teor, disponível em: < https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/inteiroteor/?num_registro=201701010949&dt_publicacao=14/08/2018>.

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