A Inércia do Locador para Reajuste de Alugueis não Configura Supressio

Resumo: Para o STJ, a inércia do locador em exigir o reajuste dos alugueis por longo período de tempo suprime o direito à cobrança de valores pretéritos, mas não impede a atualização dos alugueis a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário. 

Constitui direito de o locador pleitear, após determinado tempo, o reajuste de aluguel do imóvel locado com o fim de adequá-lo e atualizá-lo em conformidade com o valor praticado no mercado. Determina a Lei de Locações que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

E, na hipótese de não haver acordo entre os contratantes, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustálo ao preço de mercado (arts. 18 e 19) (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm).

Porém, pode ocorrer de o locador se manter inerte quanto ao reajuste de aluguéis por um longo período acarretando a supressão do direito de cobrar valores passados, no entanto, poderá solicitar a atualização dos alugueis, a partir da notificação extrajudicial enviada ao locatário.

Nesse sentido foi o entendimento da 3ª Turma na decisão do Resp n. 1.803. 278, dispondo que a inércia do locador para reajuste de alugueis não configura supressio.

A supressio constitui uma das figuras parcelares da boa-fé objetiva, disposta no art. 422, do Código Civil e consiste na redução do conteúdo obrigacional pela inércia de uma das partes em exercer direitos ou faculdades, gerando na outra legítima expectativa. Para sua configuração é necessário restar comprovado: decurso de prazo sem exercício do direito com indícios objetivos de que o direito não mais será exercido; e, desequilíbrio, pela ação do tempo, entre o benefício do credor e o prejuízo do devedor.

Vejamos o julgado esclarecedor sobre o tema:

Contrato de locação comercial. Reajuste de aluguéis. Cobrança de valores retroativos. Impossibilidade. Boa-fé objetiva. Supressio. Notificação extrajudicial do locatário. Atualização do valor do aluguel. Cabimento.

A inércia do locador em exigir o reajuste dos aluguéis por longo período de tempo suprime o direito à cobrança de valores pretéritos, mas não impede a atualização dos aluguéis a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário.

Inicialmente cumpre salientar que a configuração da supressio exige 3 (três) requisitos:

a) inércia do titular do direito subjetivo,

b) decurso de tempo capaz de gerar a expectativa de que esse direito não mais seria exercido e

c) deslealdade em decorrência de seu exercício posterior, com reflexos no equilíbrio da relação contratual.

Extrai-se do aresto recorrido que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período da locação comercial (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial.

Nesse contexto, impedir o locador de reajustar os aluguéis pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação locatícia.

Em vista disso, a aplicação da boa-fé objetiva não pode chancelar desajustes no contrato a ponto de obstar o aumento do valor do aluguel pelo tempo de 20 (vinte) anos.

Não é razoável supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis. Assim, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação.

Nesse cenário, suprimir o direito do locador de pleitear os valores pretéritos, inclusive em decorrência do efeito liberatório da própria quitação, e permitir a atualização dos aluguéis após a notificação extrajudicial é a medida que mais se coaduna com a boa-fé objetiva. (Resp n. 1.803. 278, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cuevas, julgado em 22.10.2019, Dje 05.11.2019).

Trecho do Voto do Relator:

[…] A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.

Por meio desse instituto, a eficácia do direito estabelecido, em razão da inércia do titular por longo período de tempo, resta comprometido porque seu exercício tardio causa desequilíbrio desleal à relação contratual.

Sobre as origens da supressio, cabe transcrever a lição do renomado doutrinador português Antônio Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro:

“(…) A suppressio tem origem jurisprudencial. As suas manifestações mais antigas deram-se no domínio da venda de ofício comercial, a favor do comprador, ficando consignadas em decisões do então Reishsoberhandelsretricht. A questão esquematiza-se desta forma: os §§ 346 ss, HGB, na versão em vigor na altura, permitiam ao vendedor na compra e venda comercial, havendo mora do comprador no levantamento da coisa, a sua venda de ofício, atribuindo-lhe, ainda, uma pretensão pela diferença do preço. A lei não fixava, porém, um prazo para o exercício destas faculdades. Podia, pois, acontecer que o vendedor, dando a impressão de se ter desinteressado do contrato viesse, mais tarde, inesperadamente, a actuar as suas pretensões, de modo ruinoso para o comprador. Entendeu-se, bem, haver aí, em certas circunstâncias, uma demora desleal no exercício do direito, contrária à boa fé.

(…) Foram, no entanto, as pertubações económicas causadas pela primeira grande guerra e, sobretudo, pela inflação, que levaram à consagração dogmática definitiva da suppressio. No primeiro caso, registraram-se alterações imprevisíveis nos preços de certas mercadorias, ou dificuldades acrescidas na realização de determinados fornecimentos. Em consequência dessas alterações, o exercício retardado de alguns direitos levada a situações de desequilíbrio inadmissível entre as partes. O segundo, através do chamado direito da valorização monetária, marcaria, pelas aplicações permitidas à suppressio, a sua consagração definitiva.” (Da boa-fé no direito civil. 4ª ed. Coimbra: Editora

Almedina, 2011, págs. 798-801) José Gustavo Souza Miranda leciona que a “suppressio retira, suprime, a possibilidade de exercício de tal direito por parte de seu titular, porque estaria sendo ferido o princípio da boa-fé e a confiança.” (A Proteção da Confiança nas Relações Obrigacionais. Revista de Informação Legislativa, v. 39, nº 153, pág. 145)

A configuração da supressio exige 3 (três) requisitos:

a) inércia do titular do direito subjetivo,

b) decurso de tempo capaz de gerar a expectativa de que esse direito não mais seria exercido e

c) deslealdade em decorrência de seu exercício posterior, com reflexos no equilíbrio da relação contratual.

Corroboram essa afirmação os estudos de Guilherme Magalhães Martins:

“(…) O instituto em questão reside, segundo Franz Wieacker, em uma conduta prévia de inatividade, necessariamente associada a uma determina duração no tempo. Não basta, porém, o simples decurso do tempo, devendo subsistir circunstâncias peculiares à luz das quais o exercício retardado se mostre contrário à lealdade e correção decorrentes da boa-fé objetiva. Isso pode ocorrer, por exemplo, se determinado direito de crédito somente vem a ser exercido próximo ao vencimento da respectiva obrigação ou mesmo após a satisfação do credor, desde que verificados os demais requisitos de tal figura. Díez-Picazo elenca três requisitos: a omissão no exercício do direito, o decurso de um período de tempo e a objetiva deslealdade e intolerabilidade do posterior exercício atrasado.(A Função de Controle da Boa-fé e o Retardamento Desleal no Exercício de Direitos Patrimoniais – SUPPRESSIO. Revista do Ministério Público do Rio de Janeiro. nº 53 jul./set. 2014, pág. 119 – grifou-se)

A doutrina reconhece que o art. 330 do Código Civil de 2002 cuida da hipótese de supressio ao estabelecer que “o pagamento reiteradamente feito em outro local faz presumir renúncia do credor relativamente ao previsto no contrato”. (LOBO, Paulo. Direito civil – contratos – 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014, pág. 74) Eis o magistério de Marco Aurélio Bezerra de Melo quanto ao tema:

“(…) Advém do texto que se o credor possibilitou a que reiteradamente o devedor realizasse o pagamento em local diverso daquele originalmente contratado, gerou no espírito deste a confiança de que o contrato estava sendo bem cumprido e agora não pode aquele surpreendentemente mudar a ‘regra do jogo’ e postular a resolução do contrato ou a fixação do lugar do pagamento na forma estipulada no contrato, posto que, com o decurso do tempo, esse elemento do pagamento foi substituído por outro que a relação negocial fática acabou por definir.” (Direito civil – contratos – 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, pág. 88)

Na hipótese dos autos, é incontroverso que o locatário, por 5 (cinco) anos consecutivos, pagou os aluguéis sem a incidência dos reajustes anuais previstos na Cláusula Terceira do Contrato de Locação assim redigida:

“(…) Cláusula Terceira – ALUGUEL: O aluguel mensal, tal como estabelecido nas Normas Gerais, será o maior dentre os seguintes: a) Aluguel Percentual: conforme ajustado no item 5.1 do Quadro Resumo; b) Aluguel Mínimo Reajustável: devidamente ajustado no item 5.2 do Quadro Resumo. Parágrafo Primeiro: O valor do aluguel mínimo será atualizado a cada período de 12 (doze) meses, ou no menor período que vier a ser admitido em lei, pela aplicação acumulada dos índices positivos mensais do IGP-DI/FGV, tomando-se como data base o mês de novembro de 2010″ (fl. 37 e-STJ – grifou-se).

Extrai-se do aresto recorrido que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período da locação comercial (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial.

Nesse contexto, impedir o locador de reajustar os aluguéis pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação locatícia. Em vista disso, a aplicação da boa-fé objetiva não pode chancelar desajustes no contrato a ponto de obstar o aumento do valor do aluguel pelo tempo de 20 (vinte) anos.

Além disso, não é razoável supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis. Assim, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação.

De fato, a supressio procura sancionar a inércia do titular do direito não reivindicado e visa, em último grau, proteger a legítima confiança despertada em terceiros.

Todavia, no caso, não se pode concluir que o locatário tinha plena convicção de que o valor do aluguel não seria mais reajustado, ainda mais quando faltavam aproximadamente 15 (quinze) anos para o término do contrato após a notificação.

Ademais, segundo precedente da Terceira Turma desta Corte, a incidência da supressio tem como pressuposto “conduta manifestamente desleal” (AgInt no REsp 1.471.621/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 9/11/2017, DJe 23/11/2017). Porém, não ficou evidenciado indícios de conduta abusiva por parte do locador que tenha ofendido a confiança do locatário.

[…] Nesse cenário, suprimir o direito do locador de pleitear os valores pretéritos, inclusive em decorrência do efeito liberatório da própria quitação, e permitir a atualização dos aluguéis após a notificação extrajudicial é a medida que mais se coaduna com a boa-fé objetiva.

Com efeito, o princípio da boa-fé objetiva “torna inviável a pretensão da recorrente, de exigir retroativamente valores a título da diferença, que sempre foram dispensados, frustrando uma expectativa legítima, construída e mantida ao longo de toda a relação contratual pela recorrida” (REsp 1.323.404/GO, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/8/2013, DJe 5/9/2013).

Em caso análogo, o Superior Tribunal de Justiça aplicou a suppressio a fim de julgar indevida a cobrança retroativa de valores ao fim da relação contratual, diante da inércia do seu titular do direito por longo período de tempo e da contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva por seu exercício retardado.

[…]Dessa forma, correto o entendimento do acórdão impugnado ao permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. (grifos do original).

 

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Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Diretor da Imobiliária Locare Consultoria. Professor de Direito Civil e Consumidor do CERS, da FGV e da Pós da Cândido Mendes. Autor de Diversas Obras Jurídicas. Doutor em Direito.

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