Como Comprovar o Mau Uso do Imóvel?

Resumo: De acordo com o STJ, somente através da vistoria do imóvel é possível comprovar o seu mau uso diferenciando-o do desgaste natural da sua utilização.

Constitui um dos deveres do locatário efetuar a entrega do imóvel ao locador nas condições de utilização em que o recebeu, conservando-o e zelando por sua manutenção. Conforme dispõe o art. 23, inc. III, da Lei de Locações: “O locatário é obrigado a: III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;” (<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>).

Mas situação de difícil averiguação é saber determinar o que é o mau uso do imóvel pelo inquilino, decorrentes de seu uso inadequado devolvido com avarias com aquelas que surgem pelo seu desgaste natural. Para tanto, na elaboração do contrato de aluguel já podem conter informações e documentos comprobatórios acerca da situação física do imóvel, facilitando a identificação posteriormente se se trata de mau uso ou desgaste natural.

Assim, fotos e a descrição com um inventário da situação do imóvel ao tempo de sua entrega ao locatário se mostram imprescindíveis para evitar problemas futuros, que devem ser objeto de averiguação por ambas as partes.

No entanto, nem sempre os contratos são minuciosos e ao seu término, com a entrega do imóvel ao locador, surgem problemas acerca do uso e conservação do bem por parte do locatário.

Nessa situação, na qual inexistem informações ou estas são imprecisas ou unilaterais sobre o estado em que se encontrava o imóvel ao tempo da locação, as vistorias realizadas no início da locação e ao seu término se mostram imprescindíveis para comprovar o mau uso do imóvel pelo locatário diferenciando os danos existentes daqueles oriundos do seu desgaste natural.

Foi o que determinou a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AREsp 1622045, acompanhando o acórdão proferido pelo TJSP.

Observe o julgado:

Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do stj. Súmula n. 182 do STJ. Reconsideração. Locação. Ação de cobrança. Aluguéis atrasados e danos materiais. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Acórdão que excluiu a cobrança dos danos ante a ausência de prova. Pleito atendido. Súmula n. 284/STF. Revisão do contrato e de provas. Impossibilidade. Agravo interno provido. Agravo em recurso especial desprovido.

  1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
  2. A recorrente busca a exclusão de condenação já retirada do total a ser pago. Deficiência na fundamentação do recurso que faz incidir a Súmula n. 284/STF.
  3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7/STJ).
  4. No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu que havia obrigação contratual de que o imóvel fosse entregue com pintura nova. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.
  5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.

Trecho do VOTO:

[…] Quanto à vistoria, a Corte local assim se manifestou (e-STJ fls. 726/728):

Entretanto, os danos materiais apontados na vistoria final, realizada unilateralmente, não podem lhe ser imputados.

De fato, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, deve o locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Ora, apenas a vistoria regularmente efetuada constitui meio de prova hábil a comprovar os danos fora da normalidade do uso e possibilitar ao locador lesado cobrar os custos dos reparos que se fizerem necessários no imóvel.

Salienta-se que as fotografias juntadas pelo autor (fls. 52/134), não comprovam o mau uso, em razão de serem documentos unilaterais. Assim, nota-se que o autor não se desincumbiu do ônus de comprovar que os danos alegados na inicial foram causados pelo mau uso do imóvel pela locatária, como determinava o art. 373, inciso I, do CPC.

A prova produzida nos autos não permite conclusão segura sobre o momento em que os problemas alegados na petição inicial ocorreram. A despeito de presumida a culpa da locatária pelos danos ocasionados ao imóvel locado, essa presunção é relativa. O locador deve realizar vistorias inicial e final, sempre com a regular participação do locatário e fiadores. A constatação deve ser aferida sob o crivo do contraditório.

Embora tenha sido elaborado auto de vistoria inicial com participação da locatária (fls. 35/49), o auto de vistoria final não foi realizado da mesma maneira. Ou seja, a realização de uma vistoria final (com a presença das partes), representa fator essencial para a comprovação dos danos alegados pelo autor.[…]

Portanto, inexistindo prova válida acerca da real situação do imóvel ao tempo da desocupação, mormente quanto aos danos alegadamente provocados pela apelante, impossível reconhecer sua responsabilidade ao ressarcimento, devendo ser provido o presente recurso de apelação, neste ponto.

(AgInt no AREsp 1622045/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/09/2020, DJe 22/09/2020) (grifos nossos)

 

Inteiro teor disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201903438068&dt_publicacao=22/09/2020>.

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Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Diretor da Imobiliária Locare Consultoria. Professor de Direito Civil e Consumidor do CERS, da FGV e da Pós da Cândido Mendes. Autor de Diversas Obras Jurídicas. Doutor em Direito.

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