Direito do Consumidor Diante da Aplicação da Súmula n. 543 do STJ e a Lei do Distrato Imobiliário (n. 13.786/2018)

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A Súmula n. 543 do STJ, dispõe que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, é considerada abusiva a cláusula que estipula no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a possibilidade de retenção integral ou a devolução irrisória das parcelas pagas pelo consumidor por parte pela construtora.

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Nesse sentido que o art. 53, caput, do CDC, dispõe que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Assim é tida por nula de pleno direito a cláusula de decaimento.

No que tange à vedação à devolução irrisória do valor das parcelas pagas ao consumidor, tem por base legal o art. 51, IV, do CDC:

“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;” http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm.

Resta mencionar que o STJ entende que é poderá o vendedor reter parte das prestações pagas pelo consumidor com o fim de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, relativa às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

No caso, a jurisprudência do STJ, como precedente no REsp n. 907.856 variava de 10% a 25% o valor que o promitente vendedor poderia reter para suportar as despesas administrativas do período.

Veja alguns julgados do Tribunal da Cidadania sobre o tema:

Na compra de imóvel é imediata e integral a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -, se a culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.  (Tema: 577) (REsp 1300418 SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Agravos  internos.  Recurso  especial.  Civil  e  processual  civil. Aquisição  de   unidade   habitacional.  

Regime   da  incorporação imobiliária.  Resolução  judicial  do  contrato  por  iniciativa  da construtora.  Inadimplemento  do  consumidor.  Direito à restituição imediata das parcelas. Pagas. Súmula 543/stj. Juros de mora termo ‘a quo’. Data do trânsito em julgado. Julgados desta corte. Prazo de 15 dias do art. 475-j do cpc/1973. Ausência de suspensão de eficácia da sentença.

  1. Controvérsia acerca do termo ‘a quo’ dos juros de mora no âmbito do cumprimento de sentença que julgou procedente pedido de resolução do contrato em função do inadimplemento do promitente comprador.
  2. “Na  hipótese  de  resolução de contrato de promessa de compra e venda  de  imóvel  submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer  a  imediata  restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador  – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,  ou  parcialmente,  caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543/STJ).
  3. Oposição  do promitente comprador à resolução do contrato, tendo inclusive ajuizado ação revisional.
  4. Incidência  de juros de mora a partir do trânsito em julgado, na linha da jurisprudência desta Corte Superior.
  5. Eficácia  restitutória  da  resolução  do contrato, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência imediata da desconstituição do vínculo contratual.
  6. Ausência  de suspensão da eficácia da sentença durante o decurso do   prazo   de   15  dias  previsto  no  art.  475-J  do  CPC/1973.
  7. AGRAVOS INTERNOS DESPROVIDOS (AgInt no REsp 1596064/RJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 07/03/2017, DJe 16/03/2017) 

Agravo  interno  no agravo em recurso especial. Promessa de compra e venda  de  imóvel. 

  1. Arts. 394 e 395 do CC/02. Impossibilidade de análise.  Inovação recursal.
  2. Atraso da obra. Rescisão contratual. Excludente    de    responsabilidade    não   configurada.   Reexame fático-probatório   e   análise   e   interpretação   das cláusulas contratuais. Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
  3. Demora na entrega do imóvel por  culpa da incorporadora. Restituição dos valores. Possibilidade. Súmula n. 345 do STJ.
  4. Agravo interno improvido. […] 3. A  resolução  do  contrato pela demora na entrega do imóvel, por culpa da incorporadora, demanda a restituição dos valores pagos pela adquirente integralmente. Súmula n. 543 do STJ. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 889.388/DF, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/08/2016, DJe 22/08/2016)

Sobre o tema importa mencionar que no que se refere às incorporações imobiliárias, foi editada a Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018 que altera as Leis n. 4.591/1964, e 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imo­biliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm.

A mudança teve por fim disciplinar a desistência do contrato de incorporação imobiliária por parte do comprador e estabelecer prazos e valores para a devolução dos valores pagos, assim como o prazo de tolerância para atrasos nas obras.

O ponto da lei que merece destaque é que esta majorou a multa aplicável ao consumidor que desiste da compra do imóvel adquirido na planta antes da entrega das chaves, fixando-a em até 50% do valor pago caso o empreendimento tiver seu patrimônio separado da construtora.

Nos casos em que o empreendimento integrar o patrimônio da construtora, a multa ficará limitada a 25% do valor pago. Além disso, concede ao construtor prazo de tolerância de atraso de 180 dias na conclusão das obras sem o pagamento de qualquer ônus. Na hipótese de o atraso superar este período, é possível ao consumidor desistir do negócio e receber a totalidade do montante pago e a multa prevista no contrato.

Se não houver multa prevista, o comprador terá direito a 1% do valor já desembolsado para cada mês de atraso.

Veja a jurisprudência anterior à aplicação da Lei n. 13.786/2018, do STJ:

Promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Contrato anterior à Lei n. 13.786/2018. Resolução imotivada pelo promitente comprador. Devolução de valores pagos. Cláusula penal. Pedido de alteração. Sentença constitutiva. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Tema 1002.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal – até a edição da Lei n. 13.786 de 27/12/2018, a qual irá reger futuros contratos – não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. De acordo com o art. 32, § 2º, da Lei n. 4.591/1964, os contratos de compra e venda, promessa de venda ou cessão de unidades autônomas foram concebidos como irretratáveis, o que deveria conferir segurança tanto ao empreendedor quanto ao adquirente da futura unidade. Apesar de irretratável, a jurisprudência reconheceu excepcionalmente ao promissário comprador o direito (potestativo) de exigir a rescisão do contrato com devolução das parcelas pagas de forma imediata e em parcela única. No caso, ante a discordância do autor com os termos do contrato vigente, ausente previsão legal a propósito do distrato e, consequentemente, da cláusula penal pertinente, não há objeto certo na obrigação a ser constituída por força de decisão judicial. Não há, portanto, como reconhecer como preexistente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado. A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica, com a mudança da cláusula. Dessa forma, a sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeito ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. Assim, a parte condenatória da sentença – restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal – somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Em consequência, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor REsp 1.740.911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. Acd. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, por maioria, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 (Tema 1002) (Inf. n. 654)

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