É Válida a Cláusula Contratual de Renúncia ao Direito de Revisão de Aluguel?

Resumo: A 4ª Turma do STJ reiterou a validade da disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial sendo compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991.

O direito à revisão do valor do contrato de aluguel está previsto no art. 19 da Lei de Locações dispondo que: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

No entanto, nada obsta que o locador abra mão a esse direito revisional, dispondo essa decisão em cláusula contratual constando a sua renúncia, estando afastada a nulidade de tal disposição contratual.

O art. 45 da Lei de Locações também não traz vedação à disposição contratual de renúncia à revisão do valor do contrato de aluguel de imóvel ao determinar que: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”

Com base nesses dispositivos, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no AREsp n. 1606675-RJ reiterou o entendimento da Corte no sentido de que é válida a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial, sendo compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm).

Na decisão foi afastada a incidência do art. 424 do CC que dispõe que “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.”, por entender que a mera renúncia à faculdade de rever o valor do aluguel não importa, por si só, em ofensa ao princípio da boa-fé.

O relator do acórdão, Min. Antonio Carlos Ferreira, ainda, destacou em seu voto a licitude da disponibilidade do direito à revisão do valor locatício, não cabendo a revisão do valor pretendida, objetivando a preservação do princípio da autonomia da vontade e pacta sunt servanda, particularmente no âmbito das relações empresariais. Precedentes citados: AgInt no REsp n. 1650333-MG e AgInt no REsp n. 1733391-SP.

Observe a ementa do julgado do Tribunal da Cidadania:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LOCAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. DECISÃO MANTIDA.

  1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
  2. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela recorrente quanto à abusividade da disposição contratual demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.
  3. “É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991” (AgInt no REsp n. 1.650.333/MG, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe 59/2018.)
  4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1606675/RJ, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/08/2020, DJe 28/08/2020)

 

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Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Diretor da Imobiliária Locare Consultoria. Professor de Direito Civil e Consumidor do CERS, da FGV e da Pós da Cândido Mendes. Autor de Diversas Obras Jurídicas. Doutor em Direito.

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