Há Obrigatoriedade na Contribuição de Taxas de Manutenção no Condomínio de Lotes?

Resumo: O STJ entende que pela validade da estipulação, na escritura de compra e venda espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, desde que cientificados os compradores e que a ela anuíram.

Considera-se condomínio de fato aquele em que os proprietários de lotes integrantes de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, se unem para a manutenção do mesmo.

A questão referente à cobrança de taxa de manutenção e infraestrutura do condomínio de lotes era questão controvertida sobre a legalidade de sua obrigatoriedade, no entanto, o STJ tem em sua jurisprudência se posicionado no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de mo­radores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

Tal entendimento deu origem ao Tema n. 882 dispondo que: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.”

Isso se deve ao fato de que a hipótese não é de cobrança de cota devida por condômino para atender às despesas do condomínio devidamente estabelecido na forma da Lei n. 4.591/1964 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm)  e do art. 1.331 e seguintes do Código Civil (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), mas sim de cobrança de taxa de manutenção de áreas comuns instituída por associação de proprietários de loteamento.

O STF, inclusive já havia decidido neste sentido, com fundamento no princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade, conforme o art. 5º, incisos II e XX, da CF/88. Ainda há de se destacar que, a associação de moradores é mera associação civil devendo respeitar os direitos e garantias individuais.

Contudo, a recente alteração trazida pela Lei n. 13.465/2017, que introduziu o art. 36-A da Lei n. 6.766/79, que aparentemente obriga o pagamento das despesas de conservação nos condomínios fechados (condomínio de lotes), afastando a jurisprudência consolidada, do STF e do STJ (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55).

Sobre o tema, há entendimento do Tribunal da Cidadania dispondo que será válida a estipulação, na escritura de compra e venda espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente, conforme disposto no seguinte acórdão:

Processo civil. Agravo interno. Razões que não enfrentam o fundamento da decisão agravada. Revaloração jurídica. Inexistência do óbice previsto na súmula 7, do STJ. Loteamento. Cobrança de taxas de manutenção e/ou infraestrutura. Contrato-padrão submetido a registro imobiliário. Cláusula que autoriza a cobrança das despesas. Hipótese não acobertada pela tese firmada em recurso especial repetitivo. Precedentes.

1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada.

2. Nos termos da jurisprudência já consolidada desta Corte, a análise do recurso especial não esbarra no óbice previsto na Súmula 7, do STJ, quando se exige somente o reenquadramento jurídico das circunstâncias de fato expressamente descritos no acórdão recorrido.

3. “É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente” REsp 1569609/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/5/2019, DJe 9/5/2019).

4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt nos EDcl no REsp 1378292/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 04/05/2020, DJe 06/05/2020).

Inteiro teor disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201301047010&dt_publicacao=06/05/2020>.

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Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Diretor da Imobiliária Locare Consultoria. Professor de Direito Civil e Consumidor do CERS, da FGV e da Pós da Cândido Mendes. Autor de Diversas Obras Jurídicas. Doutor em Direito.

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