MP 992/2020 e o Compartilhamento de Alienação Fiduciária de Imóveis

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Considerando os impactos globais na economia, com base em uma série de normas que visam à minimizar as perdas de empresas, o governo aprovou e publicou em edição extra do Diário Oficial, na data de 16.07.2020.

A Medida Provisória n. 992, que dispõe sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio porte, sobre o crédito presumido apurado com base em créditos decorrentes de diferenças temporárias, sobre o compartilhamento de alienação fiduciária e sobre a dispensa do cumprimento de exigências de demonstração de regularidade fiscal nas operações praticadas pelo Banco Central do Brasil em decorrência do disposto no art. 7º da Emenda Constitucional nº 106, de 7 de maio de 2020, e altera a Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

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A MP abre uma linha de crédito destinada a microempresas e empresas com faturamento de até R$ 300 milhões por ano e poderão realizar essas operações financeiras todas as instituições registradas junto ao Banco Central, exceto cooperativas de crédito e administradoras de consórcio.

A contratação de tais créditos deverá ser realizada até data de 31 de dezembro deste ano e os bancos poderão, até 2025, apurar os valores concedidos nesses empréstimos como crédito presumido.

Os bancos e instituições que fizerem empréstimos por essa nova linha de crédito poderão utilizar parte das suas perdas para ter benefício fiscal no pagamento do Imposto de Renda e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

As referidas regras também serão aplicadas às linhas de crédito emergenciais já existentes, como o Programa Nacional de Apoio às Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Pronampe) e o Programa Especial de Suporte a Empregos (PESE).

E, conforme declaração do governo, a operação será simplificada e não exigirá contrapartidas específicas.

A MP 992/2020 ainda introduziu novidade legislativa acerca da possibilidade de compartilhamento de alienação fiduciária de imóveis objetivando permitir que novas operações compartilhem a mesma alienação de imóvel já constituída em garantia de uma operação de crédito original.

Abre-se, portanto, a possibilidade de se oferecer um mesmo bem para garantir mais de uma operação de crédito, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos:

  1. a empresa só ofereça o bem à mesma instituição financeira que realizou a 1ª operação financeira; e,
  2. o total dos empréstimos não poderá superar o valor do imóvel. Assim, um mesmo imóvel, por exemplo, poderá servir como garantia para mais de uma operação de crédito perante um mesmo credor, o que deverá diminuir os juros para o tomador do empréstimo.

Conforme ocorra a redução gradual da razão entre o saldo devedor e o valor da garantia nas operações de crédito garantidas pelo imóvel, em que as prestações são pagas, será possível a contratação de novas operações de crédito com base na mesma garantia da operação em curso, de acordo com a necessidade e o interesse do tomador de crédito.

Vejamos o art. 14 da MP 992/2020 que modifica a Lei n. 13.476/2017 disciplinando o tema referente ao compartilhamento de alienação fiduciária de imóveis:

Art. 14. A Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 9º-A Fica permitido ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.

  • 1º O compartilhamento da alienação fiduciária de que trata o caput somente poderá ser contratado, por pessoa natural ou jurídica, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.
  • 2º O fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito de que trata o caput em benefício próprio ou de sua entidade familiar, mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim.” (NR)

“Art. 9º-B O compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado no cartório de registro de imóveis competente.

1º O instrumento de que trata o caput, que serve de título ao compartilhamento da alienação fiduciária, deverá conter:

I – valor principal da nova operação de crédito;

II – taxa de juros e encargos incidentes;

III – prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;

IV – declaração do fiduciante, de que trata o § 2º do art. 9-A, quando pessoa natural;

V – prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante;

VI – cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária;

VII – cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e

VIII – cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, deverão ser cumpridos.

  • 2º As operações de crédito, no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, poderão ser celebradas por instrumento público ou particular, mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, pelas formas admitidas na legislação em vigor, inclusive por meio eletrônico.
  • 3º As disposições do inciso II do caput do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, aplicam-se à dispensa do reconhecimento de firmas e às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.” (NR)

“Art. 9º-C Constituído o compartilhamento da alienação fiduciária, a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados.

Parágrafo único.  Na hipótese de liquidação de quaisquer das operações de crédito garantidas por meio de alienação fiduciária de imóvel, caberá:

I – ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada; e

II – ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.” (NR)

“Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.

  • 1º Na hipótese prevista no caput, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997.
  • 2º A informação sobre o exercício, pelo credor fiduciário, da faculdade de considerar vencidas todas as operações contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, nos termos do disposto no caput, deverá constar da intimação de que trata o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997.
  • 3º Serão incluídos no conceito de dívida de que trata o inciso I do § 3º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, os saldos devedores de todas as operações de crédito garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.
  • 4º O disposto no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural.
  • 5º O disposto no art. 54 da Lei nº 13.097, de 2015, aplica-se às contratações decorrentes do compartilhamento de alienação fiduciária.” (NR)

Fontes

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