Pontos Relevantes na Locação em Contratos Built to Suit

Resumo: A locação em contratos buit to suit, – ou contratos de construção ajustada – é tema de grande relevância nas locações não residenciais, mostrando-se interessante para o locador que, ao reformar e construir um imóvel voltado para o desenvolvimento de uma atividade pode reaver seus investimentos através da locação, bem como para o locatário, que poderá usar e fruir do imóvel para dar o destino comercial ou empresarial que deseja, sem precisar se preocupar com a aquisição e adequação para o fim almejado.

Os contratos built to suit de origem inglesa é amplamente utilizado nas locações comerciais.

Trata-se de um contrato de construção ajustada no qual adquire um imóvel, construindo-o ou reformando-o, para servir a uma locação por prazo determinado para o desenvolvimento de uma atividade específica, para uso e fruição do locatário.

Tal modalidade de locação se mostra interessante para o locador que, ao reformar e construir um imóvel voltado para o desenvolvimento de uma atividade pode reaver seus investimentos através da locação, bem como para o locatário, que poderá usar e fruir do imóvel para dar o destino comercial ou empresarial que deseja, sem precisar se preocupar com a aquisição e adequação para o fim almejado.

A matéria passou a ser disciplinada pela Lei n. 12.744/2012 que alterou a Lei de Locações, n. 8.245/91, introduzindo o art. 54-A, dispondo que http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

  • 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
  • 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

O caput do artigo sob comento traz a definição da locação residencial nos contratos built to suit, merecendo destaque no que se refere à prevalência da liberdade de estipulação contratual das partes, em prol, portanto, da autonomia das partes.

O § 1º estipula a possibilidade de renúncia das partes à revisão contratual durante o prazo de vigência do contrato de locação, assim se mostram disponíveis o exercício do direito dos contratantes à revisão judicial dos valores dos aluguéis, por ex. prevista no art. 19 da Lei de Locações.

O § 2º dispõe acerca da denúncia antecipada do contrato locatício pelo locatário, que deverá proceder ao cumprimento da multa convencionada, não podendo valor desta exceder à soma dos valores dos aluguéis a receber até o término da locação. Nesse ponto, a Lei n. 12.744/2012 alterou o art. 4º, caput, da Lei de Locações para prever que

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Essa multa, portanto, deverá ser paga integralmente, mas nada obsta que não seja possível a redução do seu valor ou da cláusula penal quando essa for tida por excessiva, com base no art. 413 do Código Civil, bem como aplicando-se, neste caso, os arts. 317 e 478 da lei civil.

Destacamos o Enunciado n. 67, da II Jornada de Direito Comercial dispondo sobre a matéria, com o seguinte teor: “Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil”. Este foi elaborado mediante a apresentação da seguinte a justificativa:

Estipula-se, pela cláusula penal, a prefixação de perdas e danos para a hipótese de inadimplemento, de modo a impedir a cobrança de indenização suplementar, tal como já previa o art. 927 do Código Civil de 1916. Reproduzem-se casos assinalando prejuízo superior ao estipulado com a cláusula penal, deixando o credor em situação injustificada de não ressarcimento por danos injustamente provocados, em desrespeito a solidariedade constitucional.

Sensível a tal cenário, o art. 416, parágrafo único, do Código Civil de 2002, autorizou que as partes estipulem a cláusula como minus indenizatório, permitindo-se buscar em ação própria a reparação excedente.

Na locação built to suit a cláusula penal pode ser cobrada até a “soma dos valores dos aluguéis a receber até o final do contrato”. Ocorre que tal denúncia pode produzir danos que ultrapassam o próprio valor dos alugueres a vencer, fruto da sofisticação e complexidade deste contrato.

Seria o caso de denúncia no princípio da locação, frustrando expectativa de retorno, influente na estipulação do coeficiente e preço, por esperar-se valorização do ponto e consequente incremento do fundo empresarial do locador em virtude do seu interesse no sucesso da atividade empresarial desenvolvida pelo locatário, tudo de acordo com o arranjo de interesses concretos que for definido e pactuado livremente no exercício da livre iniciativa privada constitucional, realizadora da autonomia privada. Em suma, o valor da cláusula penal está limitado pelo art. 54-A, § 2º, da Lei 8.245/91, mas tal regra não é incompatível com o art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

Vejamos julgados sobre o tema relativo à locação nos contratos built to suit:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA PELA CONTRATADA-LOCADORA – CONTRATO DE LOCAÇÃO BUILT-TO-SUIT DE IMÓVEL NÃO-RESIDENCIAL CONSTRUÍDO PARA SEDIAR AGÊNCIA BANCÁRIA PELO PRAZO DE 10 ANOS – ART. 4º C/C 54-A, LEI 8.245/91 – IMÓVEL CONSTRUÍDO SEGUNDO AS ESPECIFICAÇÕES DO CONTRATANTE-LOCATÁRIO – DENÚNCIA ANTECIPADA DO CONTRATO PELO CONTRATANTE-LOCATÁRIO 02 ANOS DEPOIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS APENAS PARA CONDENAR O REQUERIDO AO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS INCIDENTES NO PERÍODO DE VIGÊNCIA CONTRATUAL – INSURGÊNCIA DA AUTORA – ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA ANTE O INDEFERIMENTO DA PROVA ORAL – INOCORRÊNCIA – PEDIDO DE REEQUILÍBRIO JURÍDICO-CONTRATUAL PARA RELATIVIZAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ADMITE A DENÚNCIA UNILATERAL E ANTECIPADA DO CONTRATO PELO LOCATÁRIO E QUE ISENTA-O DE RESPONSABILIDADE – NÃO ACOLHIMENTO – HIPOSSUFICIÊNCIA DA LOCADORA NÃO CONFIGURADA – VIOLAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ OBJETIVA NÃO CARACTERIZADA – LIMITAÇÃO AO DIREITO POTESTATIVO DE DENÚNCIA CONTRATUAL PREVISTA NO ART. 473, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL NÃO APLICÁVEL NO CASO – LICITUDE DA CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – DIREITO POTESTATIVO CONVENCIONADO EXPRESSAMENTE PELAS PARTES QUE SUPLANTA A EXPECTATIVA DA LOCATÁRIA DE QUE O CONTRATO PERDURARIA PELO PRAZO CONTRATUAL – DIREITO EXERCIDO PELO LOCATÁRIO NOS LIMITES CONTRATUAIS CONVENCIONADOS – AUTONOMIA PRIVADA – DEVER DE COMPENSAÇÃO POR TODO O INVESTIMENTO REALIZADO INEXISTENTE – OBRAS DE ADAPTAÇÃO REALIZADAS NO IMÓVEL PARA EXERCÍCIO DA ATIVIDADE BANCÁRIA – DIVERGÊNCIA QUANTO À RESPONSABILIDADE PELA DESCARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR A LOCADORA PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO INCORPORADAS AO IMÓVEL, COM EXCEÇÃO DAS OBRAS DE ADAPTAÇÃO PARA USO EXCLUSIVO DO BANCO (COFRE E PLACAS DE IDENTIFICAÇÃO) – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PELAS DETERIORAÇÕES QUE ULTRAPASSAM O USO NORMAL DO IMÓVEL – DANOS MATERIAIS DECORRENTES DE ATO DE VANDALISMO E FURTOS NOTICIADOS EM BOLETINS DE OCORRÊNCIA (REDE ELÉTRICA, HIDRÁULICA, SANITÁRIOS, ETC) – RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELOS DANOS OCORRIDOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO – DEVER DE RESTITUIR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE FOI ENTREGUE, SALVO AS DETERIORAÇÕES DECORRENTES DO USO NORMAL DO IMÓVEL – ART. 23, III, IV E V DA LEI 8.245/91 – DANOS PERPETRADOS POR TERCEIROS ESTRANHOS À RELAÇÃO CONTRATUAL QUE NÃO AFASTAM O DEVER DE INDENIZAR, NO CASO CONCRETO – FALHA NO DEVER DE GUARDA E VIGILÂNCIA DO LOCATÁRIO APÓS A PRIMEIRA TENTATIVA DE ARROMBAMENTO E DANIFICAÇÃO DO SISTEMA DE ALARME – QUANTIFICAÇÃO A PARTIR DA COMPARAÇÃO ENTRE O TERMO DE VISTORIA DE ENTREGA EFETIVA E A CERTIDÃO DE VERIFICAÇÃO DO IMÓVEL, BEM COMO ENTRE O ORÇAMENTO APRESENTADO PELA LOCADORA E A CONTRAPROPOSTA DO LOCATÁRIO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – ADEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES AJUIZADA PELO BANCO DO BRASIL S/A– CONTRATO DE LOCAÇÃO BUILT-TO-SUIT DE IMÓVEL NÃO-RESIDENCIAL PARA SEDIAR AGÊNCIA BANCÁRIA – ART. 4º C/C 54-A, LEI 8.245/91 – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E DE EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL A PARTIR DA ÚLTIMA NOTIFICAÇÃO ENVIADA PELO LOCATÁRIO – INSURGÊNCIA DA REQUERIDA – ALEGADA AUSÊNCIA DE RECUSA AO RECEBIMENTO DAS CHAVES DO IMÓVEL – IMPROCEDÊNCIA – POSTERGAÇÃO DA LOCADORA EM REALIZAR A VISTORIA FINAL NO IMÓVEL A FIM DE CONCLUIR AS TRATATIVAS SOBRE O VALOR DA INDENIZAÇÃO PARA DESCARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL – CONDUTA QUE CARACTERIZA RECUSA INJUSTIFICADA – LOCADORA QUE DEVERIA TER RECEBIDO PRONTAMENTE O IMÓVEL E, PARALELAMENTE, BUSCADO AS VIAS ADEQUADAS PARA SER RESSARCIDA – TERMO FINAL DA RELAÇÃO CONTRATUAL, SE DA DATA DA ÚLTIMA CORRESPONDÊNCIA ELETRÔNICA OU DA ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO – NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS QUE MANIFESTAM A INTENÇÃO DE DENUNCIAR ANTECIPADAMENTE AO CONTRATO, MAS QUE NÃO RESTITUEM A POSSE DO LOCATÁRIO À LOCADORA – DEVER DO LOCATÁRIO RESTITUIR O IMÓVEL, POR QUALQUER ATO QUE REPRESENTE A TRADIÇÃO SIMBÓLICA DO IMÓVEL – SITUAÇÃO EFETIVADA NO CASO CONCRETO APENAS COM O DEPÓSITO JUDICIAL DAS CHAVES DO IMÓVEL – MODIFICAÇÃO DO TERMO FINAL DO VÍNCULO DO CONTRATO ATÉ ESTA DATA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – SUCUMBÊNCIA DA REQUERIDA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJPR, Apelação Cível n. 0016091-30.2018.8.16.0030, Relator: Desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin; Órgão Julgador: 17ª Câmara Cível, Data Julgamento: 10/06/2020).

LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – Centro de Distribuição de medicamentos – Argumento da autora de que a locação teria sido ajustada na modalidade “built-to-suit”, para abrigar os produtos comercializados pela agravante – Temperatura excessivamente elevada constatada no interior do imóvel – Instrumento contratual prevendo temperatura máxima de 28ºC no galpão – Prova pericial constatando que as medidas adotadas pela apelada não estabilizaram a temperatura nos padrões adequados à estocagem e manutenção dos medicamentos – Necessidade de instalação de um sistema de refrigeração – Despesa mensal extra com energia elétrica, no entanto, que deve ser suportada pela locatária, a quem compete o pagamento das contas de consumo do imóvel, nos termos da Lei de Locações e do contrato firmado entre as partes – Violação ao dever de informação – Não caracterização – Empresa de grande porte, a quem compete estimar os próprios custos operacionais – Recurso parcialmente provido.

(TJSP, Apelação Cível n. 1044444-68.2018.8.26.0100, Relator (a): Carlos Nunes, Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado, Foro Central Cível -5ª Vara Cível, Data do Julgamento: 25/08/2020, Data de Registro: 26/08/2020).

 

Fontes:

https://www.conjur.com.br/dl/enunciados-ii-jornada-direito-comercial.pdf>.

https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/121822570/alteracoes-trazidas-pela-lei-12744-2012-que-trata-da-locacao-nos-contratos-de-construcao-ajustada-built-to-suit>.

http://genjuridico.com.br/2016/05/09/breves-apontamentos-sobre-a-locacao-built-to-suit-construido-para-servir/>.

 

 

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Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Diretor da Imobiliária Locare Consultoria. Professor de Direito Civil e Consumidor do CERS, da FGV e da Pós da Cândido Mendes. Autor de Diversas Obras Jurídicas. Doutor em Direito.

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