Quem Paga o IPTU no Contrato de Promessa de Compra e Venda?

Resumo: O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que se consideram contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU é um tributo que tem natureza de uma obrigação propter rem, ou seja, se dá em razão da coisa, é direito obrigacional (confrontando devedor e credor) e não direito real. Mas, a obrigação surge em razão da aquisição de um direito real.

Assim, por força da titularidade de um direito real, a obrigação acompanha o bem se houver transferência dele, ou seja, o novo titular do direito real a assume.

Sobre a responsabilidade pelo pagamento do tributo, dispõe o art. 34, do CTN que é tido por contribuinte do imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Além disso, diz o art. 130, caput, do CTN que “os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação”.

Com base nisso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no julgamento do REsp 1.111.202/SP em sede de recursos repetitivos, no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto o promitente vendedor que ainda possui a propriedade registrada no registro de imóveis, são contribuintes responsáveis pelo Pagamento do IPTU.

Sendo, inclusive, irrelevante a identificação se o compromissário comprador exerce a posse com animus domini, tendo em vista que o CTN considera corresponsáveis o proprietário do imóvel e o possuidor a qualquer título, ou seja, a responsabilidade tributária entre ambos é somada, salvo na hipótese em que a legislação municipal expressamente excluir a responsabilidade do promitente vendedor.

Ainda restou ratificado, em precedentes do Tribunal da Cidadania que as Turmas que compõem a Seção de Direito Público do egrégio tribunal, que a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que registrada em cartório imobiliário, não possui o condão de afastar a responsabilidade tributária do alienante.

Vejamos a ementa do julgado sobre a matéria:

Processual civil e tributário. Violação do art. 1.022 do CPC. Omissão não configurada. IPTU. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Legitimidade passiva do possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor).

Recurso especial repetitivo 1.111.202/SP.

  1. A solução integral da controvérsia, com fundamento suficiente, não caracteriza ofensa ao art. 1.022 do CPC.
  2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.111.202/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973, firmou entendimento de que se consideram contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
  3. Orientação que se aplica, inclusive, às hipóteses em que o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado em cartório. Precedentes do STJ.
  4. Em relação ao argumento veiculado pela recorrida em suas contrarrazões, o acórdão proferido no julgamento do REsp 1.204.294/RJ não fixou posicionamento meritório no STJ, pois não se conheceu do Recurso Especial em razão da incidência da Súmula 283/STF.
  5. Ademais, em diversos precedentes mais atuais que o contido no precedente acima (de 2011), as Turmas que compõem a Seção de Direito Público do STJ vêm ratificando o entendimento de que a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que acompanhada de registro no cartório imobiliário, não afasta a responsabilidade tributária do alienante. Citam-se, a título exemplificativo: AgInt no REsp 1.653.513/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/12/2019; e AgInt no REsp 1.819.068/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 19/12/2019.
  6. A matéria, ademais, vem sendo decidida monocraticamente, quando se identifica, tal como ocorre no presente caso, que o precedente contido no REsp 1.204.294/RJ não se aplica nas hipóteses em que a parte interessada não demonstra que a aquisição do imóvel se deu mediante usucapião. Nesse sentido: REsp 1.805.411/SP, Rel. Ministra Assusete Magalhães, DJe 2.5.2019, amparada em decisões colegiadas (AgInt no REsp 1.695.049/SP, Rel. Ministro Og Fernandes, DJe de 21/2/2019; e AgInt nos EDcl no REsp 1.627.100/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, DJe de 22/3/2017).
  7. Recurso Especial conhecido e, no mérito, parcialmente provido. (REsp 1849545/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 15/09/2020, DJe 06/10/2020)
Gostou? Deixe o seu Comentário...

Tags: | |

BORA PARA O TOPO?

Junte-se a mais de 100.000 Alunos e Concurseiros. Insira o seu endereço de email abaixo para receber as últimas postagens do nosso blog!

Não enviamos spam. Seu e-mail está 100% seguro!

Sobre o Autor

Cristiano Sobral
Cristiano Sobral

Diretor da Imobiliária Locare Consultoria. Professor de Direito Civil e Consumidor do CERS, da FGV e da Pós da Cândido Mendes. Autor de Diversas Obras Jurídicas. Doutor em Direito.

× WhatsApp...